Achtergronddossier ter gelegenheid van de kraak van Albert Cuypstraat 40-42

20 juli 2008.

(Update 6 september 2008: Het pand en eigenaresse Filia Prima Amstelodami komen voor in het Het Parool artikel 'Amsterdam walhalla van vastgoedspeculatie')

1. Inleiding

(De krakers van Albert Cuypstraat 40-42 zijn te bereiken via emailadres ac4042@squat.net.)

Vandaag zijn de bovenetages van Albert Cuypstraat 40 en 42 gekraakt (buurtpamflet, persbericht). De eigenaar is Filia Prima Amstelodami BV. Filia Prima Amstelodami BV, samen met naaste verwanten Dominus Amstelodami BV en PBS Real Estate BV (kortheidshalve hierna gezamenlijk 'Amstelodami' of 'Amstelodami-kring' genoemd), heeft in korte tijd veel aandacht getrokken vanwege de zwaar speculatieve aard van haar vastgoedtransacties. Op deze pagina is er een uitgebreide toelichting over de Amstelodami-kring. Voor meer specifieke informatie over de panden Albert Cuypstraat 40-42, zie sectie 3.

2. Hoe Amstelodami (de eigenaar van Albert Cuypstraat 40-42) de aandacht van de gemeente, de landelijke pers en de Tweede Kamer heeft getrokken

3. Maar Amstelodami gaat gewoon door onder een andere naam! (Albert Cuypstraat 40-42 en de tweede fase van Amstelodami speculatie)

4. Er is geen splitsingsquota meer over in Oud Zuid. Hoe omzeil ik dat? Samenvoegen! De toekomst van Albert Cuypstraat 40-42 ?

Om te voorkomen dat te veel sociale huurwoningen verdwijnen in buurten zoals De Pijp, is er een maximum gesteld (een quota) aan het aantal woningen die gesplitst mogen worden. Voor buurten als De Pijp is de quota al lang op. Maar, wat blijkt? Als je een pand met drie bovenetages hebt, kan je 3-hoog met de zolder samenvoegen, en 1-hoog en 2-hoog samenvoegen, teneinde er twee grote woningen van te maken. Dit tilt de woningen boven de liberalisatiegrens waardoor het mogelijk wordt om te splitsen buiten de quota om! Het enige wat je nodig hebt, is een samenvoegingsvergunning (en bouwvergunning) en de bereidheid om financiele compensatie te storten in het Fonds Woningonttrekking. Blijkbaar is de compensatie niet hoog genoeg om de speculanten te ontmoedigen. Bij Amstelodami pand Van Ostadestraat 157 - waar de prijs met bijna 500% steeg binnen 5 jaar, zie boven - is juist deze methode toegepast. Er is momenteel een splitsingsaanvraag in behandeling. Het ziet ernaar uit dat Amstelodami ook bij Albert Cuypstraat 40-42 deze methode (splitsen buiten de quota om via samenvoegen) of een andere achterdeur (splitsen via vernieuwbouw, splitsen via een oude splitsingsaanvraag) wil toepassen... Het Stadsdeel Oud-Zuid maakt zich echter geen zorgen over deze methode. In het volgende stuk zegt het Stadsdeel, "Conform dit beleid is alleen in bepaalde gebieden, onder voorwaarde van reele of stevige financiele compensatie, samenvoeging van kleine woningen mogelijk. Gelet op de voorwaarden die hierbij zijn gesteld deelt het Dagelijks Bestuur niet de mening dat dit leidt tot een uitholling van de bestaande voorraad sociale huurwoningen en ziet ook geen aanleiding dit beleid aan te passen."

5. De wethouders van de G4 steden maken zich ernstige zorgen over splitsen...

In de onderstaande brief staat het volgende: "Leegstand en prijsopdrijving versterken elkaar. In de 4 grote steden kunnen eigenaren hun pand met huurwoningen splitsen om de appartementsrechten te verkopen. Een eigenaar die het pand wil splitsen moet aan de eisen van het Bouwbesluit voldoen. Vaak moet de eigenaar daartoe het pand renoveren. Er wordt bij de gemeente een splitsingsaanvraag ingediend en een renovatieplan ingediend. Door de hoge winsten die kunnen worden behaald met de verkoop van een gesplitst pand worden huurders goedschiks dan wel kwaadschiks bewogen om te verhuizen. Als de huurder vertrokken is wordt de woning niet leeg gemeld en niet meer verhuurd. Evenmin wordt de renovatie (voortvarend) uitgevoerd. De eigenaar wacht met de verkoop om te profiteren van de prijsstijgingen, want lege woningen brengen meer op dan woningen in verhuurde staat. Dat verhuurders grote winstmarges kunnen behalen met de verkoop van hun gesplitste woningen, blijkt uit de praktijk van snelle doorverkopen. De snelle transacties van panden tussen eigenaren/ beleggingsmaatschappijen gaan niet zelden gepaard met grote waardestijgingen. Bij het landelijk Bureau Financieel Toezicht en het Meldpunt Ongebruikelijke Transacties stijgt het aantal meldingen van notarissen en gemeenten over verdachte transacties sterk. Deze meldingen komen met name uit Rotterdam en Den Haag. De G4 maken zich grote zorgen over deze praktijk van doorverkopen en het onder druk zetten van huurders door de verhuurders die hun panden leeg willen krijgen. De conclusie van de G4 is dat leegstand op de woningmarkt en de commerciele sector loont. Een cruciaal onderdeel in het wetsvoorstel dient dan ook te zijn een aanscherping van de wettelijke middelen om de leegstand te bestrijden."

6. Overige